12 نکته مهم برای خرید خانه در شیراز
خرید خانه به عنوان یک سرمایه‌گذاری بزرگ، نیازمند دقت و ظرافت فراوان است. چرا که این معامله محل زندگی شما را برای سال‌های آینده رقم می‌زند. در ادامه، نکات ضروری برای خرید خانه در شیراز را بررسی می‌کنیم تا با آگاهی کامل، از هرگونه ضرر احتمالی جلوگیری کنید.
1. از مالک حقیقی خانه اطمینان حاصل کنید
اولین و مهم‌ترین قدم در معامله ملک، احراز مالکیت فروشنده است. به خاطر داشته باشید که شما با سرمایه‌ی زیادی در حال خرید خانه هستید، پس باید مطمئن شوید که خانه را از مالک واقعی می‌خرید. برای اطمینان از مالکیت و اصالت ملک، بررسی دقیق اسناد ارائه شده توسط فروشنده ضروری است. در املاکی که سند رسمی دارند، مشخصات کامل فروشنده به همراه اطلاعات ثبتی ملک در سند قید شده است. اما در فقدان سند رسمی، مبایعه نامه به عنوان مدرک مالکیت عمل می‌کند و باید برای احراز هویت مالک اصلی به آن مراجعه کرد.
2. بدون واسطه معامله کنید
کارشناسان خبره در حوزه املاک و مستغلات، معامله مستقیم با مالک را کلید یک خرید امن و موفق می‌دانند. تا جایی که امکان دارد، از امضای قرارداد با واسطه‌ها و نمایندگان خودداری کنید و معامله را مستقیما با مالک اصلی انجام دهید. اما چرا این موضوع تا این حد حائز اهمیت است؟ فرض کنید در معامله‌ای که با واسطه انجام شده، خلافی رخ دهد. در این صورت، مالک اصلی می‌تواند با طرح شکایت "فروش مال غیر" علیه هر دو طرف معامله، معامله را فسخ کرده و سرمایه شما را به خطر اندازد. علاوه بر این، در صورت اثبات کلاهبرداری ملکی، شما با مجازات‌های سنگینی از جمله پیگرد قانونی مواجه خواهید شد.
3. برای خرید خانه، سند را بررسی کنید
هنگام خرید خانه، علاوه بر شناسایی مالک اصلی، باید به شرایط دقیق ملک و وضعیت سند آن توجه کنید. برای انجام معامله‌ای بی‌دردسر، بهتر است در زمان تنظیم قرارداد، علاوه بر بررسی اسناد فروشنده، وضعیت ثبت ملک در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات و وثیقه یا توقیفی بودن آن را بررسی کنید. سندهای ملکی انواع مختلفی دارند که هر کدام قوانین ثبت خاص خود را دارند، بنابراین خریدار باید پیش از هر معامله‌ای، از نوع سند و وضعیت آن آگاه باشد. اگر در مورد اسناد مرتبط با ملک شبهه‌ای وجود داشته باشد، خریدار باید از فروشنده توضیح بخواهد. همچنین می‌توانید با استفاده از کد رهگیری ملک در سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات مورد نیازتان را دریافت کنید.
4. خانه نباید در رهن باشد
از دیگر نکات مهم حقوقی هنگام خرید خانه این است که مطمئن شوید ملک در رهن یا توقیف نباشد. در زبان حقوقی به چنین خانه‌ای، خانه آزاد یا ملک طلق می‌گویند. این نکته بسیار حائز اهمیت است زیرا خرید و فروش ملکی که در رهن بانک یا توقیف قضایی باشد، ممنوع است. تنظیم مبایعه‌نامه برای خانه‌ای که در رهن یا توقیف است، امکان‌پذیر است اما نمی‌توان آن را به صورت رسمی در دفتر اسناد ثبت کرد. برای ثبت قانونی چنین ملکی باید رفع توقیف یا فک رهن انجام شود، که این کار معمولا به این صورت است که خریدار بخشی از بهای خانه را به طلبکار پرداخت می‌کند تا ملک آزاد شود.
5. خانه را بازرسی کنید
هنگام خرید خانه، حتی اگر فروشنده مدعی بی‌عیب و نقص بودن ملک باشد، به حرف او اکتفا نکنید و حتما شخصا یا به کمک یک کارشناس، به طور کامل آن را بررسی کنید. گاه برخی ایرادات پنهان یا عمدا مخفی شده توسط مالک وجود دارد که می‌تواند بعدا دردسرآفرین شود. به خاطر داشته باشید که با کشف هرگونه ایراد، می‌توانید مبلغ پرداختی خود را کاهش دهید و در صورت وجود نقص‌های اساسی، حتی پس از معامله رسمی، حق فسخ قرارداد را دارید. اما فراموش نکنید که مذاکره کلید معامله‌ای خوب است! با صبر و حوصله می‌توانید با فروشنده بر سر قیمتی مناسب به توافق برسید یا او را متقاعد کنید که قبل از تحویل ملک، ایرادات را رفع کند.
6. به یک جلسه مذاکره کفایت نکنید
متخصصان املاک توصیه می‌کنند که معاملات خرید و فروش خانه در یک جلسه انجام نشود، چرا که این امر می‌تواند منجر به ضررهای مالی قابل توجهی شود. چراکه پس از هر جلسه مذاکره، برای جلوگیری از ضررهای احتمالی، ضروری است که با یک وکیل یا کارشناس املاک مشورت کرده و در مورد جزئیات توافق بحث و بررسی کنید.
7. انشعابات را در سند قید کنید
خرید خانه به معنای خرید انشعابات آن خانه نیز می‌باشد. از دیگر نکات حقوقی مهم هنگام خرید خانه، قید صریح و شفاف انشعابات نظیر آب، برق، و گاز در سند یا مبایعه نامه است. همچنین انتقال خط تلفن ثابت نیز باید در سند ذکر شود.
8. مفاصا حساب را فراموش نکنید
قبل از امضای قرارداد خرید خانه، حتما از پرداخت کامل بدهی‌های ملک به نهادهای دولتی مانند شهرداری و اداره مالیات توسط فروشنده اطمینان حاصل کنید. این کار را می‌توانید با استعلام مفاصا حساب از این ادارات انجام دهید. به یاد داشته باشید که تسویه کامل شارژ و سایر هزینه‌های مربوط به آپارتمان نیز ضروری است. با انجام این اقدامات، خیالتان از معامله‌ای بدون دردسر و آسوده خاطر خواهد بود.
9. مشخصات واقعی ملک را با سند تطبیق دهید
بی دقتی در تطبیق مشخصات سند با واقعیت ملک، می‌تواند دردسرهای حقوقی زیادی برای خریداران خانه در شیراز ایجاد کند. به همین خاطر، هنگام خرید خانه، حتما باید به این نکته کلیدی در نکات حقوقی خرید خانه توجه کنید و با دقت، مشخصات واقعی ملک را با آنچه در سند قید شده است، مانند نشانی، پلاک ثبتی، حدود اربعه، کد پستی و ... مقایسه کنید. این اطلاعات که در سند و مبایعه‌نامه هم ذکر شده‌اند، در مراجع قانونی نیز موجود هستند و تطبیق آنها با یکدیگر، از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری می‌کند.
10. انتقال انباری و پارکینگ را فراموش نکنید
در زمان تنظیم سند نهایی یا مبایعه نامه، حتما انتقال پارکینگ و انباری (اگر وجود دارد) را به طور دقیق درج کنید. تعداد پارکینگ ها و انباری ها را نیز به صورت مجزا قید نمایید. این کار از نظر حقوقی بسیار مهم است، چرا که در صورت عدم ذکر پارکینگ و انباری در سند، فروشنده هیچ تعهدی برای انتقال آنها به شما نخواهد داشت. همچنین از ارائه پیشنهاد نیز غافل نشوید و به عنوان خریدار، حواستان باشد که اشتیاق بیش از حد خود را نشان ندهید. درست است که شما برای خرید خانه مشتاق هستید، اما فروشنده نیز برای فروش ملک خود تحت فشار است. اگر او حس کند که شما به هر قیمتی خواهان آن ملک هستید، ممکن است قیمت را بالاتر ببرد.
11. تعهدات دو طرفه را به دقت بررسی کنید
در هنگام خرید خانه، دو تعهد اصلی وجود دارد که باید به درستی انجام شوند. یکی پرداخت به موقع مبلغ توسط خریدار و دیگری انجام مراحل انتقال سند توسط فروشنده. هر دو طرف باید به طور کامل به تعهدات خود عمل کنند، چرا که عدم انجام هر کدام می‌تواند ضررهای مالی و دردسرهای زیادی برای طرف مقابل به همراه داشته باشد. برای اطمینان خاطر بیشتر، توصیه می‌شود بخشی از مبلغ در حضور کارشناس املاک پرداخت و رسید معتبر دریافت شود. سپس با این مبلغ، مراحل انتقال سند آغاز شده و پس از انجام کامل آن، باقی پول پرداخت گردد. به یاد داشته باشید که انتقال سند نهایی پس از انجام تمامی مراحل قانونی از جمله مفاصا حساب با ادارات مربوطه امکان‌پذیر خواهد بود.
12. در پرداخت پول دقت کنید
پس از بررسی دقیق تمام جوانب، نوبت به پرداخت پول می‌رسد. به یاد داشته باشید که واریز وجه تنها به حساب فردی که سند به نام او است مجاز است. در این مرحله، به اسامی با دقت نگاه کنید، زیرا کلاهبرداری‌ها می‌توانند با سوء استفاده از تشابه اسمی رخ دهند. هرگز به درخواست واریز وجه به حساب شخص ثالث، حتی با ادعای وکالت یا قرابت از سوی فروشنده، تن ندهید.
صفر تا صد دریافت وام بانک مسکن برای خرید خانه در شیراز
همانطور که می‌دانید؛ قیمت مسکن در سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته و خرید خانه برای بسیاری از افراد، به خصوص جوانان، به آرزویی دست نیافتنی تبدیل شده است. با توجه به این شرایط، وام مسکن به عنوان راه حلی برای تامین بخشی از هزینه خرید مسکن، مورد توجه بسیاری از افراد قرار گرفته است. وام مسکن انواع مختلفی دارد که هر کدام شرایط و مزایای خاص خود را دارند. در این مطلب، به بررسی انواع وام مسکن و شرایط دریافت آنها می‌پردازیم تا بتوانید با آگاهی کامل، برای خرید خانه در شیراز اقدام کنید.
وام مسکن چیست و سود آن چقدر است؟
در سراسر دنیا، دولت‌ها با ارائه تسهیلات مختلف، از جمله وام مسکن، به افراد کمک می‌کنند تا به خانه‌ی رویایی خود دست پیدا کنند. وام مسکن به خصوص برای کسانی که توان پرداخت یکجا مبلغ خرید خانه را ندارند، نجات دهنده است. میزان وام و نرخ سود آن در هر کشور با توجه به شرایط اقتصادی و فرهنگی آن کشور متفاوت است. به عنوان مثال، در برخی کشورها وام مسکن با سود کم (دو درصد) ارائه می‌شود، در حالی که در برخی دیگر این نرخ می‌تواند تا 20 درصد هم برسد.
انواع وام مسکن
وام‌های مسکن به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند. وام‌های اوراق ممتاز که از طریق بورس اوراق بهادار قابل خریداری هستند و وام‌هایی که از محل سپرده‌های صندوق پس‌انداز مسکن پرداخت می‌شوند. این وام‌ها در نحوه پرداخت، مدت انتظار و نرخ سود بازپرداخت با یکدیگر متفاوت هستند. وام‌های مسکن هر دو گروه، به صورت زوجین و انفرادی (مسکن مجردین) با شرایط مختلف قابل دریافت هستند. در ادامه به معرفی انواع و شرایط این وام‌ها برای خرید خانه در شیراز خواهیم پرداخت:
وام خرید مسکن بانک مسکن (اوراق ممتاز)
برای دریافت وام خرید اوراق ممتاز از محل اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن در بازار سرمایه که به وام اوراق مسکن معروف است، باید به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان یک برگ اوراق خریداری کنید (قیمت هر برگ تقریبا ۱۲۵ هزار تومان است). به عنوان مثال، برای دریافت وام ۷۰ میلیون تومانی، باید ۱۴۰ برگ اوراق خریداری کنید که هزینه‌ای حدود ۱۶ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خواهد داشت. با خرید این اوراق، دیگر نیازی به انتظار برای نوبت وام ندارید. اقساط وام مسکن را می‌توان به روش ساده یا پلکانی پرداخت کرد و برای دریافت وام از طریق اوراق، محدودیت دفعات وجود ندارد.
وام مسکن یکم ۱۴۰۳
وام مسکن یکم، یکی از محبوب‌ترین وام‌های بانکی در ایران، در سال ۱۴۰۳ با شرایط جدیدی ارائه می‌شود. مبلغ این وام برای متقاضیان انفرادی در تهران ۸۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر ۶۰ میلیون تومان و در سایر مناطق ۴۰ میلیون تومان است. متقاضیان متاهل نیز می‌توانند از این وام با شرایطی ویژه بهره‌مند شوند.
البته؛ وام مسکن زوجین در سال 1403 بسته به محل سکونت شما متفاوت است. در تهران، زوجین می‌توانند تا 160 میلیون تومان وام دریافت کنند، در حالی که این مبلغ در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر 120 میلیون تومان و در سایر مناطق 80 میلیون تومان است. بازپرداخت این وام نیز 12 ساله است. برای دریافت وام مسکن یکم 1403، باید نیمی از مبلغ وام را به مدت یک سال در حساب مسکن خود سپرده‌گذاری کنید. به عنوان مثال، برای دریافت وام 80 میلیونی، باید 40 میلیون تومان را به مدت یک سال سپرده‌گذاری کنید.
وام ۲۰ میلیون تومانی از محل صندوق پس انداز مسکن
بانک مسکن برای کمک به خرید خانه، وام مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن ارائه میدهد. این وام تا سقف ۲۰ میلیون تومان و برای ساختمان‌هایی با حداکثر سن ۳۰ سال قابل دریافت است. متقاضیان باید حداقل ۳ میلیون تومان سپرده گذاری کرده و بین ۱ تا ۲ سال منتظر بمانند. نرخ سود این وام نیز ۱۱ درصد و حداکثر دوره بازپرداخت آن ۱۲ سال است. همچنین بازپرداخت وام به دو صورت پلکانی سالانه و دوره‌ای قابل انجام است.
وام مسکن بازنشستگان
وام مسکن بازنشستگان، طرحی ویژه از سوی بانک مسکن برای کمک به این عزیزان در خانه‌دار شدن است. در این طرح، 40 هزار فقره وام با سقف 500 میلیون تومان برای متاهلین و 350 میلیون تومان برای افراد مجرد در نظر گرفته شده است. شرایط دریافت این وام نیز عبارتند از عدم دریافت وام در 10 سال گذشته توسط متقاضی و همسر و همچنین عدم مالکیت مسکن توسط متقاضی و همسر.
وام خرید زمان
وام خرید زمان، طرحی نوین از صندوق پس‌انداز مسکن است که به شما کمک می‌کند تا با پول کمتر، صاحبخانه شوید. در این طرح، شما می‌توانید پس از شش ماه سپرده‌گذاری، از 8 تا 12 میلیون تومان وام دریافت کنید. اما شرط این کار، سپرده‌گذاری دو برابر مبلغ وام به مدت 6 ماه است. به عنوان مثال، برای دریافت وام 8 میلیونی، باید 16 میلیون تومان را به مدت 6 ماه در حسابتان نگه دارید. وام مسکن "خرید زمان" بانک مسکن به متقاضیان واجد شرایط، پس از سپرده‌گذاری 24 میلیون تومان به مدت 6 ماه، وام میدهد. این وام با نرخ سود 11 درصد و دوره بازپرداخت 12 ساله ارائه می‌شود و اقساط ماهانه آن بدون احتساب بیمه، 165 هزار تومان خواهد بود. متقاضیان باید توجه داشته باشند که سن واحد مسکونی مورد نظر برای دریافت این وام نباید از 25 سال تجاوز کند.
وام مسکن جوانان
وام مسکن جوانان طرحی حمایتی از سوی دولت و بانک‌ها است که به جوانان در آستانه ازدواج یا تشکیل خانواده کمک می‌کند تا با افتتاح حساب پس‌انداز مسکن جوانان، صاحبخانه شوند. این طرح با ارائه تسهیلات و مزایای مختلف از جمله وام کم‌بهره و بازپرداخت اقساطی، خرید مسکن را برای جوانان آسان‌تر می‌کند. البته فقط افرادی که اولین بار خانه‌دار می‌شوند، می‌توانند از این وام بهره‌مند شوند. نرخ سود وام و دوران مشارکت آن ۹ درصد است و بازپرداخت اقساط این وام حداکثر تا ۲۰ سال تعیین شده است.
جوانان بالای ۱۸ سال با درآمد مستقل، چه مجرد و چه متاهل، می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. همچنین افرادی که قبلا از تسهیلات بانک مسکن یا دیگر بانک‌ها برای خرید، ساخت، انتقال سهم‌الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی استفاده کرده‌اند، واجد شرایط دریافت وام مسکن جوانان نیستند. این وام فقط به افرادی که در مناطق شهری زندگی می‌کنند تعلق می‌گیرد و برای مناطق خارج از محدوده شهری نیست. تنها ملک‌هایی که تاریخ صدور جواز ساخت آنها کمتر از ۲۵ سال است، می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. همچنین، ۸۰ درصد از قیمت ملک باید با مبلغ وام مطابقت داشته باشد.
اگر جواز ساختمان بین ۲۵ تا ۳۰ سال باشد، سقف تسهیلات در شهر تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر و دیگر مناطق به ترتیب ۸۰، ۶۰ و ۴۰ میلیون تومان و برای تسهیلات زوجین به ترتیب ۱۶۰، ۱۲۰ و ۸۰ میلیون تومان خواهد بود که مطابق سقف تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم تعیین می‌شود. علاوه بر این‌ها؛ متقاضیان باید توانایی پرداخت ماهانه اقساط را داشته باشند که از طریق بررسی حکم استخدامی، فیش حقوقی و گردش حساب بانکی توسط بانک تایید می‌شود. در نهایت؛ اگرچه ملک خریداری شده یا واحد مسکونی در حال ساخت در رهن بانک قرار می‌گیرد، ولی معرفی حداقل یک ضامن معتبر به همراه فیش حقوقی برای دریافت این تسهیلات الزامی است.
وام مسکن روستایی
در سال‌های اخیر، بلایای طبیعی مانند زلزله و سیل، خانه‌های روستایی را بیش از همه تخریب کرده‌اند. به عنوان مثال، زلزله سرپل ذهاب و سیل کرمان باعث ویرانی بسیاری از خانه‌های روستایی شده‌اند. برای جبران این خسارات و پیشگیری از وقوع آنها در آینده، دولت سقف وام مسکن روستایی را افزایش داده است. در حال حاضر، وام مسکن روستایی به ازای هر واحد مسکونی ۳۵۰ میلیون تومان است و نرخ سود آن ۵ درصد محاسبه می‌شود. این کاهش نرخ سود با هدف تشویق ساخت خانه‌های ایمن در روستاها و جلوگیری از خسارات ناشی از بلایای طبیعی صورت گرفته است.
وام ساخت مسکن
وام ساخت مسکن یا وام بدون سپرده برای ساخت مسکن، به عنوان یکی از پرطرفدارترین تسهیلات ملکی در بین سازندگان محسوب می‌شود. این تسهیلات بدون سپرده با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار و با سود ۱۸ درصد ارائه می‌گردد. اما در صورتی که سازندگان و انبوه‌سازان دارای پروانه صلاحیت حرفه‌ای باشند و از تکنولوژی‌های نوین در ساخت و ساز استفاده کنند، این تسهیلات با نرخ سود ۱۷ درصد به آنها تعلق می‌گیرد.
طبق مصوبات جدید، وام ساخت مسکن در کلانشهرها تا سقف 750 میلیون تومان، در سایر مراکز استان‌ها تا سقف 650 میلیون تومان و برای سایر شهرها تا سقف 600 میلیون تومان در نظر گرفته شده است. علاوه بر این، وزیر راه و شهرسازی از تصویب وام 810 میلیونی برای سازندگان حرفه‌ای که از فناوری‌های نوین ساخت استفاده می‌کنند توسط شورای پول و اعتبار خبر داد.
وام مسکن بافت فرسوده (نوسازی)
بانک مسکن علاوه بر خدمات بانکی و سپرده‌گذاری، به بهبود زیرساخت‌های شهری و اعطای وام‌های مسکن و نوسازی نیز می‌پردازد. مالکان ملک‌های قدیمی و فرسوده، در صورتی که ملکشان در مناطق بافت فرسوده شهری قرار داشته باشد و مورد تایید نهادهای مربوطه باشد، می‌توانند از تسهیلات بانکی استفاده کنند. سقف تسهیلات در تمامی شهرها به ۵۵۰ میلیون تومان محدود می‌شود. این مبلغ شامل ۱۸۵ میلیون تومان از منابع تودیعی دولت، ۱۸۵ میلیون تومان از منابع بدون سپرده و ۱۸۰ میلیون تومان از اوراق ممتاز است و همچنین، حداکثر مدت زمان بازپرداخت این وام ۵ سال تعیین شده است. نرخ سود این وام برای خرید خانه در شیراز نیز به شرح زیر است:
- از محل منابع تودیعی دولت سود صفر درصد
- از منابع بدون سپرده سود ۲۳ درصد
- از اوراق ممتاز سود ۲۱.۵ درصد
کدام بانک تسهیلات وام خرید مسکن ارائه میدهد؟
در ایران، بانک مسکن نخستین و مهم‌ترین بانکی است که به ارائه وام و تسهیلات اختصاص دارد. این بانک با ارائه انواع مختلف وام‌ها، به متقاضیان خرید خانه کمک می‌کند. در مورد بانک‌های خصوصی، باید گفت که این بانک‌ها معمولا سریع‌تر از بانک‌های دولتی وام پرداخت می‌کنند، اما از نظر شرایط ضامن، سخت‌گیرتر هستند. به طور کلی، سقف تسهیلات در این بانک‌ها زیر 100 میلیون تومان است و تقریبا تمامی این بانک‌ها همین سقف را رعایت می‌کنند.
به عنوان مثال، بانک سامان نیازی به ضامن ندارد و سند ملک را به عنوان تضمین قبول می‌کند. این بانک وام‌هایی با سقف 60 میلیون تومان ارائه میدهد. بانک ملی ایران با ارائه طرح ویژه مسکن نیز، تسهیلات ویژه‌ای را به مشتریان خود ارائه میدهد. افتتاح حساب سپرده سرمایه‌گذاری خاص گواهی مسکن، مشابه با حساب‌های سپرده کوتاه‌مدت عادی انجام می‌شود. این حساب‌ها بر اساس مبلغ سپرده‌گذاری و مدت زمان ماندگاری، در سه طرح متفاوت قابل ارائه هستند.
یکی دیگر از بانک‌هایی که خدمات تسهیلات مسکن را ارائه میدهد، بانک ملی ایران است. برای دریافت وام مسکن از این بانک، لازم است که ابتدا حساب سپرده سرمایه‌گذاری خاص گواهی مسکن را افتتاح کنید. این حساب مشابه حساب‌های سرمایه‌گذاری با سود کوتاه‌مدت است و شامل سه طرح مختلف است که بر اساس مبلغ سرمایه‌گذاری و مدت زمان آن تعیین می‌شود. در واقع بانک ملی با ارائه سه طرح متفاوت، خدمات وام مسکن خود را برای خرید خانه در شیراز در اختیار متقاضیان قرار میدهد.
خرید زمین بهتر است یا آپارتمان؟
برای سرمایه‌گذاری، انتخاب بین زمین و آپارتمان به اهداف سرمایه‌گذاری بستگی دارد. معمولا زمین به دلیل رشد پایدار و طولانی‌مدت، گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری بلندمدت است. چراکه با گذر زمان، ارزش زمین‌ها افزایش می‌یابد و به سود قابل توجهی دست خواهید یافت. در مقابل، آپارتمان‌ها برای سرمایه‌گذاری کوتاه مدت مناسب‌ترند. چرا که با گذشت زمان، احتمال استهلاک و خرابی در آنها بیشتر است و سودی که به همراه دارند، در مقایسه با زمین‌ها کمتر خواهد بود.
سرمایه‌گذاری در زمین به مراتب منطقی‌تر و پرسودتر از خرید آپارتمان است. دلیل این امر این است که ساخت و ساز آپارتمان‌ها به سرعت انجام می‌شود و هر روز شاهد ورود آپارتمان‌های جدید به بازار هستیم. به این ترتیب، واحدهای قدیمی به سرعت جای خود را به موارد جدیدتر می‌دهند. از سوی دیگر، زمین به طور طبیعی تغییر نمی‌کند و ثبات خود را حفظ می‌کند. در حالی که آپارتمان‌ها با گذشت زمان دچار استهلاک و آسیب می‌شوند و سرمایه‌گذاری در زمین، با گذر زمان ارزشمندتر خواهد شد.
خرید ملک، چه آپارتمان و چه زمین، نیازمند برنامه‌ریزی دقیق و تعیین بودجه‌ی مشخص است. اما گاه در عمل، هزینه‌ی نهایی خرید آپارتمان از بودجه‌ی برآورد شده فراتر می‌رود. دلیل این امر می‌تواند وجود نواقص و مشکلات در واحد آپارتمانی باشد که نیاز به رفع و تعمیر دارند. در چنین شرایطی، علاوه بر هزینه‌ی اولیه‌ی خرید، باید مبلغی را نیز برای بازسازی و تعمیرات در نظر بگیرید تا بتوانید از آپارتمان خود به نحو احسن استفاده کنید.
با توجه به شرایط اقتصادی کنونی و کاهش قدرت خرید مردم، خرید آپارتمان‌ها برای بسیاری از افراد ممکن نیست. در این شرایط، بسیاری از خریداران به سمت خانه‌های کلنگی گرایش پیدا کرده‌اند، زیرا این نوع املاک معمولا قیمت کمتری نسبت به آپارتمان‌ها دارند. به همین دلیل، خرید زمین به جای آپارتمان به نظر گزینه مناسبی می‌آید. خرید زمین این امکان را فراهم می‌آورد که بتوان تا زمان مناسب برای فروش و کسب سود بیشتر صبر کرد و با استفاده از سرمایه افزوده، کیفیت سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف را بهبود بخشید.
زمین بخریم یا خانه کلنگی؟
زمانی که قصد خرید خانه کلنگی را دارید، مشابه خرید زمین، باید به جنبه بلندمدت این سرمایه‌گذاری توجه کنید. چراکه سرمایه‌گذاران معمولا خانه‌های کلنگی را انتخاب می‌کنند که بتوانند برای بازسازی آنها سرمایه‌گذاری کنند. اگر سرمایه کافی برای بازسازی نداشته باشید، خرید خانه کلنگی ممکن است تصمیمی اشتباه باشد، زیرا سود واقعی از خرید خانه کلنگی تنها پس از بازسازی و ساخت آن به دست خواهد آمد.
در خرید خانه کلنگی، فاکتورهای متعددی باید در نظر گرفته شوند. مهم‌ترین این فاکتورها شامل موقعیت جغرافیایی ملک، سن بنا، متراژ، زمان خرید، وضعیت سند و مسائل حقوقی و همچنین امتیازات خاص ملک است. در مقابل، هنگام خرید زمین، عواملی مانند شمالی یا جنوبی بودن و اندازه زمین نیز از اهمیت برخوردارند. اما به دلیل پتانسیل بالای سودآوری این نوع املاک، ممکن است این نکات کمتر مورد توجه قرار گیرند. به طور کلی، توجه به این اولویت‌ها در خرید خانه کلنگی بسیار اهمیت دارد.
برای بررسی دقیق یک ملک، ابتدا باید تحقیقات محلی و وضعیت ظاهری ملک را مورد ارزیابی قرار داد. در این مرحله، توجه به شرایط اقتصادی جامعه و قیمت‌های روز بسیار حائز اهمیت است. پس از این مرحله، نوبت به بررسی جزئیات داخلی خانه می‌رسد. در این بخش، باید به عواملی مانند سیستم فاضلاب و لوله‌کشی، سیم‌کشی برق، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی، میزان نورگیری، وضعیت کابینت‌ها و آشپزخانه، سرویس‌های بهداشتی، سقف، ایزوگام و همچنین درب‌ها توجه شود.
برای خرید خانه در شیراز مراقب کلاهبردارها باشید
در سال‌های اخیر، شاهد رشد چشمگیر کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن بوده‌ایم. این معضل، همزمان با افزایش قیمت مسکن و هجوم افراد به این بازار داغ، ابعاد گسترده‌تری به خود گرفته است. فعالیت در بازار مسکن، با وجود سودآوری، نیازمند تخصص و آگاهی کافی است. ناآگاهی و عدم تجربه، افراد را در معرض کلاهبرداری‌های متعدد در این حوزه قرار میدهد و می‌تواند ضررهای مالی سنگینی به آنها تحمیل کند.
در هنگام بستن قرارداد، باید توجه داشته باشید که همواره امکان عدم صداقت از طرف خریداران و فروشندگان وجود دارد. اگر در فرآیند معامله دقت کافی به خرج ندهید، احتمال اینکه در معرض کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن قرار بگیرید، به طور قابل توجهی افزایش می‌یابد. افراد کم‌تجربه و تازه‌کار در این بازار بیشتر در معرض خطر هستند، اما با رعایت چند نکته احتیاطی ساده می‌توانید از احتمال کلاهبرداری جلوگیری کنید. در ادامه، به بررسی برخی از رایج‌ترین روش‌های کلاهبرداری برای خرید خانه در شیراز می‌پردازیم و راهکارهایی برای پیشگیری از این معضل ارائه می‌دهیم:
1. کلاهبرداری از طریق تنظیم مبایعه نامه جعلی
مبایعه‌نامه نوعی قرارداد رسمی است که میان خریدار و فروشنده در معاملات بیع تنظیم می‌شود. این قرارداد به شما این امکان را میدهد که هر نوع کالایی را خرید و فروش کنید. با این حال، هرچه ارزش مالی کالا بیشتر باشد، تنظیم قرارداد آن پیچیدگی و ریسک بالاتری خواهد داشت. بنابراین، در این گونه موارد، توصیه می‌شود که از خدمات یک کارشناس حقوقی، وکیل، یا یک فروشنده معتبر برای تنظیم مبایعه‌نامه استفاده کنید تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.
در مورد اموال غیرمنقول، مانند خانه، خطر قراردادهای غیررسمی افزایش می‌یابد و ممکن است برای فردی که هزینه زیادی برای خرید ملک پرداخت کرده، مشکلات جدی ایجاد کند. به عنوان مثال، ممکن است شما مبایعه‌نامه خرید خانه را امضا کنید و بعدا متوجه شوید که فروشنده اصلا مالک آن ملک نبوده است. برای پیشگیری از چنین مشکلاتی، توصیه می‌شود از قراردادهای رسمی استفاده کنید. این نوع قراردادها توسط دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند و دارای کد رهگیری معتبر هستند که اعتبار و صحت قرارداد را تضمین می‌کند.
2. کلاهبرداری از طریق ایجاد دفتر املاک جعلی
هیچ‌کس دوست ندارد قربانی کلاهبرداری شود، به خصوص زمانی که پای معاملات ملکی و سرمایه‌های کلان در میان باشد. یکی از متداول‌ترین روش‌های کلاهبرداری در این حوزه، فعالیت دفاتر املاک جعلی یا فاقد مجوز است. در این نوع کلاهبرداری، افراد سودجو با تاسیس دفتری غیرقانونی و سوءاستفاده از اعتماد متقاضیان، اقدام به خرید و فروش ملک به چندین نفر می‌کنند و در نهایت با جیب پر پول و مالباختگان پشیمان، از محل فرار می‌کنند.
در فرآیند خرید و فروش مسکن، معمولا خریدار مبلغی به عنوان پیش پرداخت به فروشنده پرداخت می‌کند و مابقی مبلغ را به تنظیم قرارداد رسمی و در زمانی مشخص موکول می‌نماید. با توجه به بالابودن مبلغ پیش‌پرداخت، احتمال وقوع کلاهبرداری نیز افزایش می‌یابد. بنابراین، ضروری است که قبل از هرگونه پرداخت، نسبت به بررسی مجوزهای دفاتر خرید و فروش و احراز هویت فروشنده اقدام کنید.
3. کلاهبرداری از طریق موضوع قرارداد خرید و فروش مسکن
هر ملک معمولا دارای یک پلاک ثبتی منحصر به فرد است. اگر خریدار پیش از خرید، از ملک مورد نظر بازدید نکند و تنها با تنظیم قرارداد معامله موافقت کند، ممکن است در پایان ملکی را دریافت کند که با آنچه در قرارداد توافق شده، تفاوت داشته باشد. به عنوان نمونه، فروشنده‌ای تصاویری از یک آپارتمان 100 متری با پارکینگ و انبار در منطقه‌ای مناسب ارائه میدهد و با بیان اینکه در حال حاضر امکان بازدید از ملک وجود ندارد، به نحوی خریدار را به امضای قرارداد ترغیب می‌کند. پس از پرداخت مبلغ توسط خریدار، در هنگام بازدید از آپارتمان مشخص می‌شود که این ملک در واقع 90 متر است و فاقد پارکینگ و انبار است. در این شرایط، کلاهبرداری به واسطه موضوع قرارداد ممکن است اتفاق بیفتد. برای جلوگیری از چنین کلاهبرداری‌هایی، ضروری است که پیش از امضای هر قراردادی، حتما ملک مورد نظر را مشاهده کرده و مشخصات آن را با موارد ذکر شده در قرارداد مطابقت دهید.
4. کلاهبرداری از طریق پیش فروش مسکن نیمه آماده
در این روش از قرارداد، سازنده با پیش‌فروش واحدهایی از یک ملک در حال ساخت، به دنبال تأمین هزینه‌های ساخت و تکمیل آن است. خریداران نیز با تصور خرید خانه با قیمتی پایین‌تر و به امید سکونت در آپارتمان رؤیایی خود، مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت به سازنده پرداخت می‌کنند و منتظر می‌مانند تا پس از چند ماه، شاهد تکمیل و تحویل ملک باشند. اما در این میان، چه اتفاقی ممکن است رخ دهد؟
متاسفانه، بارها شاهد بوده‌ایم که سازندگان متخلف، پس از دریافت پیش پرداخت‌های هنگفت، از تکمیل پروژه سرباز زده‌اند و خریداران را با دستانی خالی و انبوهی از مشکلات رها کرده‌اند. این قرارداد می‌تواند به نفع هر دو طرف معامله باشد؛ اما اگر سازنده ملک، واحدهایی را بدون قصد تکمیل آنها به افراد مختلف بفروشد، یا اگر شخص ثالثی املاک نیمه تمام را به چند نفر بفروشد، این موارد به عنوان کلاهبرداری در خرید و فروش خانه شناخته می‌شوند. برای جلوگیری از این مشکلات، بهتر است خرید ملک در شیراز را از سازندگان معتبر و با سابقه انجام دهید و با بررسی مدارک و نقشه‌های ساختمان، از امنیت سرمایه‌گذاری خود اطمینان حاصل کنید.
5. کلاهبرداری در خرید و فروش املاک با استفاده از وکالت نامه جعلی
به طور کلی، هر فردی می‌تواند به طور مستقل اقدام به خرید و فروش کند، مگر اینکه مدارک معتبر دال بر سرپرستی یا نمایندگی قانونی از طرف مقابل را ارائه دهد. به عبارت دیگر، اگر کسی به عنوان ولی، امین، یا وکیل دیگران عمل کند، می‌تواند به نمایندگی از طرف آنها معامله را انجام دهد. در چنین شرایطی، خریدار بعد از بررسی وکالت‌نامه، ملک را از وکیل، امین، یا ولی فروشنده خریداری می‌کند. با این حال، اگر وکالت‌نامه ارائه شده واقعی نباشد، جعل شده باشد، یا وکیل و امین از سمت خود عزل شده باشند، یا اینکه ملک قبلا توسط مالک اصلی به فروش رفته باشد، وضعیت چگونه خواهد بود؟
در چنین شرایطی، فرد امین یا وکیل در حال ارتکاب کلاهبرداری است، چرا که با انجام یک عمل فریبکارانه، خریدار را فریب داده و اموال او را به دست آورده است. برای جلوگیری از وقوع چنین کلاهبرداری‌هایی، توصیه می‌شود مدارک مرتبط با احراز وکالت را با دقت مورد بررسی قرار دهید و در صورت امکان، تاییدیه‌ای از مالک دریافت کنید. همچنین، ضروری است که اعتبار وکالت‌نامه رسمی را به طور کامل بررسی کنید تا از صحت آن اطمینان حاصل شود.
6. کلاهبرداری در موارد خرید و فروش مسکن از طریق استفاده از سند مجعول
در حالات بیان شده، زمانی که اسناد حقیقی که مورد استفاده نادرست قرار گرفته، اما گاهی این مسئله وجود دارد که فرد در آن سند را جعل می‌کند و خود را مالک یک ملک نشان میدهد و نقش فروشنده را بازی می‌کند. در شرایطی که اسناد حقیقی به طور نادرست استفاده می‌شود، ممکن است فردی با جعل سند، خود را به عنوان مالک یک ملک معرفی کرده و به عنوان فروشنده عمل کند. در چنین مواردی، فرد علاوه بر ارتکاب جرم فروش مال غیر، مرتکب کلاهبرداری، جعل سند و استفاده از سند جعلی نیز می‌شود.
7. کلاهبرداری از طریق پرداخت تسهیلات بانکی واهی
در این نوع کلاهبرداری، افراد با تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری واقعی یا جعلی، به مردم وعده وام یا تسهیلات ارزان‌قیمت برای خرید مسکن می‌دهند. کلاهبرداران برای فریب قربانیان خود، ممکن است از روش‌های مختلفی مانند تبلیغات فریبنده در فضای مجازی، تماس‌های تلفنی، یا حتی ایجاد دفاتر و شرکت‌های ظاهرا معتبر استفاده کنند. آنها با وعده‌های وسوسه انگیز مانند نرخ سود پایین، بازپرداخت بلندمدت و شرایط آسان، افراد را به سرمایه‌گذاری در صندوق خود ترغیب می‌کنند. اما پس از جمع‌آوری مبالغ قابل توجهی از پول سرمایه‌گذاران، کلاهبرداران غیب می‌شوند و هیچ پولی به آنها پرداخت نمی‌شود. در این حالت، قربانیان نه تنها پولی که با امید و آرزو برای خرید مسکن کنار گذاشته بودند را از دست می‌دهند، بلکه با مشکلات حقوقی و پیگیری‌های قضایی نیز مواجه می‌شوند.
8. کلاهبرداری از طریق فروش ملک رهنی
برای دریافت وام از بانک‌ها یا موسسات حقوقی، لازم است که ضمانت مناسبی ارائه دهید. معمولا، افراد برای اخذ وام، ملک خود را به عنوان وثیقه در رهن بانک می‌گذارند. بر اساس توافقی که میان بانک و دریافت‌کننده وام تنظیم می‌شود، ملک به رهن بانک درمی‌آید. به این معنی که در صورت عدم اجرای تعهدات از سوی وام‌گیرنده، بانک حق دارد ملک را توقیف کرده و مالکیت آن را به نام خود منتقل کند. این شرط حتی اگر ملک به شخص ثالثی نیز منتقل شود، همچنان معتبر خواهد بود.
برای اطمینان از ایمنی خرید ملک، در نظر داشته باشید که اگر مالک ملکی که در رهن بانک است، آن را به شخص ثالث بفروشد، اما نتواند تعهدات خود به بانک را انجام دهد، بانک به عنوان مالک جدید ملک شناخته خواهد شد و خریدار مبلغ پرداختی خود را از دست خواهد داد. این نوع کلاهبرداری در معاملات ملکی رایج است و معمولا با نیت قبلی انجام می‌شود. برای جلوگیری از گرفتار شدن در این مشکلات و عدم قربانی شدن، توصیه می‌شود پیش از انجام معامله، از آزاد بودن سند ملک مطمئن شوید. برای این منظور، با استعلام سند از بانک و سایر مراجع ذی‌صلاح، اطمینان حاصل کنید که ملک در رهن نیست و تنها پس از تایید کامل، قرارداد را امضا کنید.
9. کلاهبرداری از طریق نشان دادن متراژ غیرواقعی
هیجان خرید خانه‌ای جدید می‌تواند آنقدر زیاد باشد که افراد را از توجه به نکات مهم غافل کند. این موضوع می‌تواند در نهایت منجر به پشیمانی و ضرر و زیان مالی شود. یکی از متداول‌ترین مشکلات در معاملات ملکی، کم‌فروشی توسط فروشنده است. در این شرایط، خریدار پس از امضای سند رسمی و نهایی متوجه می‌شود که متراژ واقعی ملک کمتر از آن چیزی است که در قولنامه یا سایر اسناد ذکر شده است. فروشنده نیز با اتکا به ترفندهایی مانند اغراق در متراژ پارکینگ یا انباری، سعی می‌کند از زیر بار مسئولیت شانه خالی کند و خریدار را قانع به سکوت نماید.